지금 사는 집에서 조금 더 지내고 싶은데, 집주인에게 언제 말을 꺼내야 할지 애매하죠. 괜히 일찍 연락했다가 보증금 이야기부터 나올까 망설여지기도 하고요.
계약갱신요구권은 아무 때나 꺼내 쓰는 권리가 아니라 행사할 수 있는 기간이 정해져 있어요. 최근 계약이라면 원칙적으로 만기 6개월 전부터 2개월 전까지를 확인해야 합니다. 마감일에 맞춰 연락하기보다 계약서를 먼저 펼쳐두는 게 좋습니다.
AI 제작 이미지 · 실제 인물·시설·공식 서류를 촬영한 사진이 아닙니다.
1. 달력보다 먼저 계약서의 만기일을 확인하세요
2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신한 주택임대차계약은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하는 기준이 적용돼요. 아주 오래된 계약이 계속 이어진 경우라면 최초 계약일과 갱신 이력까지 함께 확인해 주세요.
중요한 것은 ‘대략 두 달 남았으니까 괜찮겠지’가 아니라 실제 종료일이에요. 이사 들어온 날, 잔금을 보낸 날, 계약서에 적힌 만기일을 혼동하지 마세요. 변경 계약서를 썼다면 그 서류도 같이 봐야 합니다.
만기 두 달 전이라는 마지막 시점에 처음 연락하면 날짜 계산이나 연락 도달 여부를 두고 다툼이 생길 수 있어요. 가능한 기간 안에서 여유 있게 의사를 전달하고, 상대방이 확인했는지도 기록해 두는 편이 좋습니다.
| 확인할 항목 | 찾아볼 자료 |
|---|---|
| 정확한 계약 종료일 | 현재 계약서 |
| 이전 갱신 내용 | 변경 계약서·문자 |
| 권리 사용 여부 | 지난 갱신 의사표시 |
| 전달·도달 내역 | 문자·회신 등 |
예를 들어 계약 만기까지 약 넉 달이 남았다면, 갱신요구권을 사용할 수 있는 기간인지와 이전 사용 여부를 확인해 볼 시점이에요. 마지막 주까지 미루기보다 이번 주에 계약서와 대화 기록부터 정리해 보세요.
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2. 재계약한 횟수와 권리를 쓴 횟수는 달라요
계약갱신요구권은 1회 행사할 수 있고, 그에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 그렇다고 재계약서에 한 번 서명했다는 이유만으로 이미 권리를 썼다고 단정하면 안 돼요.
양쪽이 합의해서 연장한 경우인지, 법에 따른 갱신요구권을 행사한 것인지, 아무런 갱신 거절 없이 묵시적으로 갱신된 것인지를 구분해야 합니다. 특히 묵시적 갱신 자체는 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않아요.
지난번에 보낸 문자에 어떤 표현을 썼는지, 계약서에 무엇을 적었는지 살펴보세요. ‘한 번 더 살기로 했어요’라는 기억만으로 판단하기보다 당시 자료를 놓고 확인하는 편이 정확합니다.
예를 들어 지난 연장은 묵시적 갱신이었다면, 단순히 오래 살았다는 이유로 권리가 사라졌다고 생각할 필요는 없어요. 반대로 이전에 명확히 갱신요구권을 행사했다면 다시 같은 권리를 쓸 수 있는 것으로 오해해서는 안 됩니다.
기록이 애매하면 계약서와 지난 대화 내용을 준비해 상담받아 보세요. ‘두 번 재계약했습니다’보다 ‘지난 갱신 때 이런 문자를 보내고 이런 계약서를 썼습니다’라고 설명하면 판단에 필요한 정보가 잘 전달됩니다.
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3. 계속 살고 싶다는 뜻을 분명하게 전달하세요
갱신을 원한다면 막연히 ‘나중에 이야기하시죠’라고 남겨두기보다 어떤 계약에 대해 무엇을 요구하는지 분명히 표현하는 게 좋아요. 상대방에게 의사표시가 도달했는지도 중요한 부분입니다.
아래는 실제 사건의 문구가 아니라, 내용을 정리할 때 참고할 수 있는 예시예요. ‘안녕하세요. ○○ 주소의 임차인입니다. ○년 ○월 ○일 만료 예정인 현재 계약에 대해 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 갱신을 요구합니다. 확인 부탁드립니다.’
이 문장을 보내기 전에는 실제 행사 기간과 이전 사용 여부를 먼저 확인해 주세요. 문자 한 통을 보낸 것만으로 모든 상황에서 갱신이 확정된다는 뜻은 아닙니다. 상대방의 회신과 거절 사유가 있는지도 함께 확인해야 해요.
전화로 이야기했다면 날짜와 내용을 메모하고, 통화에서 확인한 내용을 문자로 정리해 두는 방법도 있습니다. 서로 다른 기억으로 이야기하는 일을 줄이려는 거예요.
연락이 되지 않거나 도달 여부가 불분명하다면 기한이 지나기 전에 법률상담을 받아 전달 방법을 정해 보세요. 내용증명 등 어떤 방법을 쓰든 단순 발송과 상대방에게 도달한 사실은 구분해서 살펴야 합니다.
4. 거절을 받으면 이유를 확인하고 대응하세요
임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없는 것이 원칙이지만 예외는 있어요. 법에서 정한 차임 연체, 임대인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주 등 갱신을 거절할 수 있는 사유가 있습니다.
따라서 ‘무조건 2년 더 살 수 있다’고 생각하기보다, 집주인이 어떤 이유를 제시하는지 구체적으로 확인해 주세요. 실제 거주를 이유로 거절하는 경우 등은 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
보증금이나 월세 조건도 따로 확인해야 해요. 갱신요구권 행사에 따른 갱신과 자유로운 신규 계약을 같은 것으로 보고 서명하지 말고, 변경될 금액과 적용 근거를 먼저 검토해 주세요.
의견이 다르면 현재 계약서, 이전 갱신 서류, 연락 기록을 모아 임대차분쟁조정위원회의 절차를 확인할 수 있어요. 상담이나 조정을 요청할 때는 ‘갱신을 요구한 날짜와 거절 사유’를 먼저 정리해 두면 도움이 됩니다.
오늘 할 일은 크게 어렵지 않아요. 만기일 확인, 지난 갱신 기록 확인, 기간 안에 분명하게 의사 전달하기. 계속 살지 결정했다면 이 세 가지부터 챙겨보세요. 마지막 날까지 기다리는 것보다 차분하게 다음 계약을 준비할 여유가 생깁니다.